“三道红线”压顶下，房地产企业为满足监管标准“各显神通”。最新披露的数据显示，珠海房企华发股份到2021年底“三道红线”全面转“绿”，均达标监管要求。

　　一年前还是“三道红线”全部踩中，债务高企的华发股份是有何“神通”在短短一年内实现“红”转“绿”？

　　异常增长的少数股东权益

　　2020年8月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

　　这一年，华发股份剔除预收款后的资产负债率76.5%，净负债率181.6%，现金短债比0.9，三道红线全部踩中。

　　然而，2021年报数据显示，华发股份的净负债率、剔除预收后的资产负债率和现金短债比已变为52.6%、67.1%和2.15倍，三道红线均达标。

　　至于其中原因，华发股份在年报中解释称，“报告期内，公司坚决贯彻落实国家监管政策要求，通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等方式，降负债、去杠杆成效显著，有息债务规模稳中有降，同比下降 10%；有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约 40%。”

　　数据显示，截至2021年年底，华发股份的短期借款为10.30亿元，比2020年92.66亿元的短期借款降幅高达88.88%，此外，华发股份2021年一年内到期的非流动负债为222.29亿元，同比下降25.34%。

　　但是同一时期，华发股份长期类的应付债券226.99亿元，同比增加21.99%。应付票据同比增长249.48%，至13.21亿元。一增一降之间，华发股份有表内债务“置换”之嫌。

　　而对华发股份更大的质疑则来自于异常增长的少数股东权益，2021年华发股份这一数据高达750.72亿元，比去年同期的423.92亿元整整增长了77.09%。同一时期，华发股份归属于上市公司股东的净资产208.19亿元，比2020年减少0.8%。

　　自监管收紧房企融资以来，华发股份的少数股东权益大幅增长，2018年至2021年分别为173.11亿元、235.38亿元、423.92亿元和750.73亿元。

　　值得注意的是，在少数股东权益大幅增长的情况下，华发股份少数股东损益占比却较少，而且还出现了下滑。2021年，华发股份归母净利润和少数股东损益分别为31.95亿元、14.82亿元，同比分别增长10.09%、下滑10.61%。对应的归母ROE和少数股东ROE分别为15.35%和1.97%。

　　自融资端收紧后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式，一方面可以降低负债指标、另一方面则能够分散风险，但背后“明股实债”的债务情况却在滋长。

　　在财务数据上最直接的体现是，少数股东权益占总股东权益比例过高，尤其是当少数股东占总权益的比例与其所分得的利润比例之间的“剪刀差”越大，“明股实债”的可能性也越大。

　　虽然华发股份在回复交易所问询函中表示，“公司不存在与少数股东不同比例分配的情形，对少数股东不存在保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。”

　　但是其少数股东权益与损益之间不匹配的数据直指向其“明股实债”的可能性。对此，华发股份解释称，“2021年公司的少数股东投入资本金增加较大，投资的合作项目大多尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润”。

　　不过抛开2021年数据不说，华发股份的少数股东权益与少数股东损益之间的“剪刀差”在前两年的财务数据中已存在，2018年至2020年，华发股份少数股东权益在所有者权益的占比，分别为53.79%、54.37%、66.92%。同一时期，少数股东损益在净利润的占比为4.87%、16.04%、36.36%。

　　隐藏在永续债与以及商票中的债务

　　永续债虽然是债，但是财务处理上并不被列入负债，而是被计入权益，因此在一定程度上可以改善净负债率。

　　从2018年起华发股份开始借永续债。数据显示，2018年至2021年华发股份永续债规模分别为30.98亿元、63.74亿元、61.79亿元和61.79亿元。

　　而另一项债务工具“商票”则属于无息类经营性负债范畴，在会计处理上计入应付账款、应付票据，避开了“三道红线”对有息负债的监管。因此，近年来在“三道红线”压力下，房企们纷纷加大商票发行。

　　2021年，华发股份的应付票据暴增249.48%，至13.21亿元。可见，华发股份的“三道红线”全绿背后，财务“腾挪术”功不可没。